义乌市国有土地使用权出让管理暂行办法

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义乌市国有土地使用权出让管理暂行办法

　　公开日期：2003年12月09日　　　　　　　

　　《义乌市国有土地使用权出让管理暂行办法》已经市政府研究同意，现予以公布，自2004年1月1日起施行。
　　
　　　　　　　　　　
　　                                                        市长    吴蔚荣
                                                        二○○三年十二月九日
　　
　　                      义乌市国有土地使用权出让管理暂行办法
　　
　　第一章　总　则
　　
　　第一条  为加强国有土地资产管理，规范国有土地使用权出让行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条  本办法所称国有土地使用权出让，是指市人民政府将国有土地使用权在一定的年限内让与土地使用者使用，而土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。
　　第三条  国有土地使用权出让，由市人民政府负责。市国土资源局是全市土地使用权出让的主管部门，代表市人民政府统一对国有土地使用权进行出让，对出让的土地进行管理。其他单位不得出让土地使用权。
　　国有土地使用权出让合同由市国土资源局与土地使用者签订。
　　第四条  本办法适用于本市范围内国有土地使用权出让。除国家机关、军事、城市基础设施、公益事业和能源、交通、水利等用地根据国家法律规定可以划拨取得外，其他用地一律采取出让方式。
　　集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依本办法出让其使用权。新增建设占用土地出让，涉及农用地转为建设用地的，必须及时办理农用地转用审批。未办理农用地转用审批的，不得出让。
　　第五条  中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
　　第六条  依照本办法规定取得的土地使用权，土地使用者在使用年限内，可以根据法律和市人民政府有关规定进行使用、转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受法律保护。
　　第七条  土地使用权有偿使用年限由市国土资源局与土地使用者约定，但最长不得超过国家规定的下列年限：
　　（一）居住用地七十年；
　　（二）工业用地五十年；
　　（三）教育、科研、文化、卫生、体育用地五十年；
　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
　　（五）综合或其他用地五十年。
　　
　　第二章  　出让计划
　　
　　第八条  国有土地使用权出让（含工业用地）年度计划由市国土资源局会同发展计划、规划、财政等部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场行情进行编制。国有土地出让年度计划，在前一年度年底前报市人民政府批准后实施。
　　第九条  各镇、街道应根据本地经济发展和土地利用情况，及时编制本区域范围国有土地出让年度计划草案，出让计划草案应于前一年度10月底前送市国土资源局汇总平衡，统一纳入全市国有土地使用权出让年度计划；未纳入出让计划或不在计划内的地块，一般不予安排出让。
　　第十条  计划出让的地块，建设局应提前一个月制定控制性详规并提出规划设计条件及附图。
　　
　　第三章　出让方式
　　
　　第十一条  国有土地使用权出让有以下方式：招标、拍卖、挂牌、协议。
　　商业、娱乐、旅游、商住综合、房地产开发等各类经营性用地，必须采取招标、拍卖或挂牌方式出让。
　　教育、科技、文化、卫生、体育等用地，除政府投资项目外，一般采取招标和挂牌方式出让。条件尚不具备的，经市人民政府批准，方可协议出让。
　　工业用地可协议出让，但同一宗地有两个以上符合市政府规定条件的意向用地企业的，应当采取招标等方式公开出让。
　　第十二条  招标出让，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确认土地使用者的行为。
　　招标可以采取公开招标和邀请招标方式。邀请招标对象不得少于三个，公开招标应在30日前在媒体上公告有关事宜。
　　招标出让土地使用权按以下程序进行：
　　（一）市国土资源局发出招标公告或招标邀请书；
　　（二）投标者领取招标文件；
　　（三）投标者在投标截止日期之前到指定的地点将密封的投标书投入标箱，并按市国土资源局的规定交付投标保证金；
　　（四）由市国土资源局组织开标会议，当场开标、验标，宣布不符合投标规定的标书无效；
　　（五）由市国土资源局组织评标小组按照公平、公正的原则，进行评标、定标，并向中标人发出中标通知书。
　　招标文件规定只出标价的，以价高者中标；规定既出标价，又出规划设计方案（企业可行性报告）的，采取综合评分办法，总评得分最高者中标。
　　第十三条  拍卖出让，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
　　市国土资源局应在拍卖前20日将土地使用权拍卖的有关事宜在媒体上公告。
　　拍卖出让土地使用权按以下程序进行：
　　（一）市国土资源局发出拍卖土地使用权公告；
　　（二）有意竞买人按拍卖公告规定的时间、地点，持身份证明和资信证明报名；市国土资源局办理竞买报名手续；
　　（三）市国土资源局按照拍卖文件要求对竞买人进行审核，符合要求的，发给竞买资格证，并由竞买人交付保证金；
　　（四）市国土资源局主持拍卖活动，竞买人凭竞买资格证参与竞投，应价最高者为竞得人。
　　起叫价不等于该幅土地使用权出让的底价，竞投者最后应价低于底价时，主持人应宣布拍卖无效并终止拍卖。
　　第十四条  挂牌出让，是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
　　市国土资源局应在挂牌前20日将土地使用权挂牌的有关事宜在媒体上公告，挂牌交易期限不得少于10日。
　　挂牌出让土地使用权按以下程序进行：
　　（一）市国土资源局发出挂牌出让土地使用权公告；
　　（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；
　　（三）市国土资源局确认报价后，更新显示挂牌价格；
　　（四）市国土资源局继续接受新的报价；
　　（五）按公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
　　在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，市国土资源局应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。
　　第十五条  协议出让，是指由市国土资源局代表市人民政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地成交价格，将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者的行为。
　　协议出让土地使用权按以下程序进行：
　　（一）建设项目可行性研究论证时，建设单位向市国土资源局提出建设项目用地预申请。
　　（二）市国土资源局对建设项目用地进行预审，经预审同意后对拟协议出让的用地方案进行公示。
　　（三）建设单位持计划、规划等部门对该建设项目的有关批准文件，报批供地方案。
　　协议出让土地方案须经市人民政府批准。
　　第十六条  建立土地有形市场。国有土地使用权出让，应在土地有形市场内公开进行，提高土地出让行为的公开性和合法性。市国土资源局应在10个工作日内将出让结果在土地有形市场或媒体公布。
　　
　　第四章　出让合同
　　
　　第十七条  土地使用者与市国土资源局应依照本办法规定订立书面出让合同。土地使用者委托他人代签合同的，代理人应向市国土资源局提交委托人出具的授权委托书。香港、澳门、台湾和境外的企业、组织或个人出具的授权委托书应按规定经过公证或认证。
　　第十八条  出让合同应具备以下主要条款：
　　（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；
　　（二）出让土地使用权的宗地号、面积；
　　（三）土地使用年限及起止时间；
　　（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；
　　（五）交付土地的时间；
　　（六）规划、市政设计要点；
　　（七）项目竣工提交验收时间；
　　（八）市政设施配套建设义务；
　　（九）使用相邻土地和道路的限制；
　　（十）建设附属、附加设施的项目及义务；
　　（十一）违约责任；
　　（十二）当事人认为必要的其他条款。
　　出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
　　第十九条  出让合同一经依法签订，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务，任何一方不得擅自变更或解除。
　　第二十条  土地使用者应当按土地使用权出让合同所约定的时间支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
　　土地使用者抵交出让金的定金或保证金，不予退还。
　　第二十一条  土地使用者应按出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。
　　第二十二条  土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途或条件的，应按市人民政府相应规定执行。
　　
　　第五章　土地出让金管理
　　
　　第二十三条  土地出让金全部纳入市财政专户管理。市财政局是土地出让金收入的主管机关，市国土资源局是土地出让金的代收机关，其他部门和单位一律不得代为收缴。
　　第二十四条  城市基础设施建设资金由镇、街道财政承担的区域内商业、商住综合、居住等用地出让金，在按规定提取10%的农业发展基金、5%的社会养老保险基金和5%的征地调节资金后，按一定比例补助给相关镇、街道财政，用于镇、街道土地开发成本支出及公共设施建设。其中农业发展基金，全额补助给相关镇、街道，专项用于农业农村发展。城市基础设施建设资金由市财政承担区域内的，土地出让金不再补助给镇、街道。
　　工业用地出让取得的出让金，缴纳按5%计提的“征地调节金”后，其余由市财政全额补助给镇、街道财政，专项用于工业区基础设施建设。
　　第二十五条  土地出让契税在签订国有土地使用权出让合同时由受让人缴纳。
　　
　　第六章　  地价管理
　　
　　第二十六条  市人民政府对土地使用权价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，建立以基准地价、标定地价为主调控、引导土地使用权价格形成的机制。
　　第二十七条  基准地价是根据土地的不同区段、不同级别、不同用途评估出来的各类用地使用权单位面积的平均价格，是政府宏观调控地产市场的控制价格。基准地价由市人民政府每两年公布一次。
　　第二十八条  标定地价是以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正而评估的具体地块价格。市人民政府对标定地价(区间)每一年公布一次。涉及宗地标定地价，需由有土地评估资质的估价机构评估，并经市国土资源局确认后方为有效。
　　第二十九条  协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；或者不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
　　第三十条  出让底价是根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格，由市国土资源局根据土地估价结果和产业政策集体决策制定。出让底价不得低于协议出让最低价。
　　市国土资源局根据出让底价确定招标标底和拍卖挂牌的起叫价、起始价。
　　第三十一条  建立土地交易价格申报制度。土地交易价格是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。土地使用权转让双方成交后，受让方应在申请土地变更登记的同时向市国土资源局和税务部门申报交易。土地交易价格高于标定地价的，按交易价格收取交易有关税费；土地交易价格低于标定地价的，按标定地价收取地产交易税费。土地交易价格低于协议出让最低价的，市人民政府有优先购买权。
　　
　　第七章　法律责任
　　
　　第三十二条  市财政、审计部门应加强对土地出让金收缴、使用的监督和管理，任何部门和单位不得随意减免出让金。
　　因违规出让和减免地价造成国有土地资产流失或违规支用出让金的，要依法追究相关责任人的行政责任，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
　　第三十三条  市国土资源局负责对出让后土地的利用情况进行监督、检查，对擅自改变土地用途或不按出让合同约定的期限和条件开发、利用、经营土地的，可责令其改正或处以罚款，也可依法收回土地使用权。
　　第三十四条  单位或者个人擅自批准出让或者擅自非法出让国有土地使用权、非法低价出让国有土地使用权的；应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议出让的；工作人员在出让中收受贿赂、徇私舞弊、玩忽职守的，按情节轻重，给予政纪处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　
　　第八章　附  　则
　　
　　第三十五条  本办法自2004年1月1日起施行。本市已出台的政策与本规定相抵触的，以本规定为准。
　　第三十六条  本办法由市政府法制办公室负责解释。

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